Arsa ve Arazi Satın Alırken Sorulması Gereken 11 Soru
Arsa ve arazi yatırımı uzun vadeli yatırımların başında gelmektedir. İyi bir yatırım getirisi almak için 10 ila 30 yıl kadar beklemeniz gerekebilir.
Bir ev ya da işyeri size düzenli olarak kira geliri sağlayabilir ancak bir arazi satın alırsanız kısa vadede görünür bir etkisi yokmuş gibi düşünebilirsiniz. Fakat bu düşünce yanlıştır. Arsa ve arazi yatırımlarında sonuç alabilmek için fazlasıyla sabırlı olmanız gerekiyor. Ayrıca araziler için yıllık emlak vergisi de ödemeniz gerekmektedir.
Aceleci Misiniz?
Arsa ve arazi yatırımınız size ancak uzun vadede bir getiri sağlar. Eğer yatırım getirisi hedefiniz 5-10 yıl ise arsa; 10 yılın üzerinde de beklerim diyorsanız size arazi yatırımı yapmanızı önerebiliriz. Piyasaların durgunlaştığı zamanlarda değerinden satış yapmak zorlaşabilir, bu yüzden piyasanın toparlanmasını beklemek durumunda kalabilirsiniz.
Arsa veya Arazi Almadan Önce Mutlaka Sormanız Gereken Sorular:
1. Arsanın İmar Durumu Nasıl?
Arazi imarsız toprak parçası demektir. Satın aldığınız araziye imar geldiğinde kazancınız yükselecektir ancak imar gelmez ise katma değer artışı ile sınırlı kalacaktır. Arsa ise imarlı toprak parçasıdır. Bulunduğu bölgede nüfus ve ticaret arttıkça değerlenen, imar değiştikçe daha fazla inşaat yapılırsa değeri aynı oranda artacak olan imarlı bir arazidir.
2. Arsanın İmar Planı Nasıl?
Satın almayı düşündüğünüz arsa veya arazinin bağlı olduğu imar planı hakkında mutlaka önden bilgi almalısınız. Konut alanı, ticaret alanı, sanayi alanı gibi kategorilerin yatırımınıza olası etkilerini mutlaka göz önünde bulundurun. İmar planına göre arsanızın inşaata ne kadar müsait olduğunu öğrenmeyi unutmayın. Arsanın veya arazinin değeri yapılacak olan inşaata göre değişmektedir.
3. Arazinin Konumu Nasıl?
Şüphesiz ki gayrimenkul alımında en önemli unsur lokasyondur. Arsanızın yakınındaki nüfus, ticaret ve üretimdeki artış, paralel olarak yatırımınızın da değer artışını belirlemektedir. Arazinin değer artışını çevresindeki nüfus, ticaret ve sanayi artışının yanında, yakınındaki değerli yatırımlar ve altyapı projeleri de belirleyebilir. Çevredeki bu gelişmeler sonucunda, bir süre sonra arazinin olduğu bölgeye imar gelir ve araziniz arsaya dönüşebilir. Buna bir örnek verecek olursak; küçük şehirler genelde büyük şehir tarafına giden yol boyunca büyürler. Arazi yatırımında amaç, imar gelebilecek bir araziyi henüz imar gelmeden önce öngörüp almak ve imar ile birlikte gelen değer yükselişinden faydalanmaktır.
4. Riskleri Göze Alabiliyor Musunuz?
İmarlı arsa almak risksizdir. Nüfus artışı sürdükçe ve ekonomi geliştikçe değeri belli bir oranda düzenli olarak artar. İmarsız arazi ise risk taşımaktadır. Bu noktada sizin ne kadar risk almak istediğiniz önemli olacaktır.
5. Hangi Alanlardan Kaçınmalıyız?
Hisseli tapulardan, sit alanlarından, su havzasından kaçınmak gerekmektedir. Su havzası ve sit alanları imara açılamaz bu nedenle yatırımınız umduğunuz getiriyi sağlamaz. Ormana yakın araziler de risklidir, orman bölgesi kapsamına alınabilirler. Kare şeklindeki arsalar daha idealidir. Dikdörtgen arsalar da cazip olabilmektedir.
Yamuk ve yuvarlak şekildeki arsalar, inşaatı ve kullanımı zorlaştırdığı için çok risklidir.
6. Arsanın Yola Yakınlığı Ne Kadar?
Arsanın yola cephesi ve cephe genişliği arsanın değerini arttırmaktadır. Eğer bölgeye ticari bir yapı yapılır ise, geniş cephe ve tabela alanı sayesinde arsanın getirisini arttırır.
7. Arsayı Ne Kadar Büyüklükte Almak Lazım?
İmar geldiğinde arazi arsaya dönüşürken, sahip olduğunuz alan %40’a kadar küçülmektedir. Bu noktada, alacağınız arazinin bu kesintiden sonra bile inşaat yapılabilir büyüklükte olması önemlidir.
8. Arazi Çiftlik Evine Uygun Mu?
Doğası veya manzarası güzel bir arazi alırsanız, imar gelmese bile bir süre sonra buraya çiftlik evi yapmak için talep gelebilir. Bu durumu da göz önünde bulundurmalısınız.
9. Arazinin Jeolojik Yapısı Nasıl?
Arazi satın alımlarında deprem riskini göz önünde bulundurmak gerekir. Satın alacağınız arazinin jeolojik yapısı imar gelirse oraya yapılabilecek inşaatın özelliklerini belirleyecektir.
10. Fiyat Cazip Mi?
Doğru fiyattan arazi alımı yapmak çok önemli. Arsanın fiyatını, üzerinde yapılacak olan inşaat ve bu inşaatın getirisi belirler. Bunları hesaplamak için profesyonel yardım alabilirsiniz.
11. Kredi Çekecek Misiniz?
Arsa ve arazi hızlı satılan gayrimenkuller değildir, zorlandığınız bir durum olduğunda araziyi hemen nakite çeviremezsiniz. Bütçenizi ve ne kadar kredi çekmeniz gerektiğini iyice araştırın ve öğrenin.
Satılık Arsa Almadan Önce Dikkat Etmeniz Gereken 9 Unsur
Satılık arsa alarak yatırım yapmak her zaman en gözde yatırım araçları arasındaydı ama son dönemde gençler ve beyaz yakalıların da yatırımcılar arasına katılması, ilgiyi daha da artırdı. Uzun vadede en yüksek getiriyi sağlayan yatırım enstrümanı olması cabası. Bununla birlikte her yatırım enstrümanı gibi arsa yatırımının da incelikleri, arsa satın alımı esnasında dikkat edilmesi gereken bazı kritik noktalar var. Bu yazıda işte bu noktaları bulacaksınız.
1. Satılık Arsa, Size Gösterilen Yerde mi?
Size gösterilen satılık arsayı mı alıyorsunuz? Bundan emin olmanın yolu ada, pafta ve parsel bilgilerini incelemekten geçiyor. İlgili Tapu Müdürlüğü’nden destek alabilir veya Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nün internetteki parsel sorgu sistemini de kullanabilirsiniz: https://parselsorgu.tkgm.gov.tr/
2. İmarlı Arsa Gerçekten İmarlı mı?
Satın alacağınız arsanın imar izni var mı, yani yapılaşmaya açık mı, yoksa çivi bile çakılması imkansız mı? Emlak Vergisi Kanunu arsayı şöyle tanımlar: “Belediye sınırları içinde belediyece parsellenmiş arazi arsa sayılır.” Kısacası her arazi arsa değildir. Arsa, imar planı çıkmış, üzerine ev yapma izni olan toprak parçasıdır. Arsa niteliği kazanmamış araziler imara açık değildir.
İmar izninin olup olmadığını anlamak için ilk bakmanız gereken yer tapu senedidir. Tapusunda eğer “arsa” yazıyorsa imarlı arsa, “tarla” yazıyorsa ya imarsız arsa ya da güncel tapusu alınmamış demektir.
Bazı durumlarda imar planı sonradan iptal edilebildiği için Tapu Müdürlüğü’nün yanı sıra ilgili belediyeden de imar durumunu kontrol etmek gerekebilir.
Bazı büyük belediyeler, internetten arazilerin arsa imar durumunu inceleme olanağı sağlıyor. Eğer bu imkan yoksa belediyeden ‘imar durum belgesi’ talep edebilirsiniz. İmar durum belgesinde arsanın ne kadarlık kısmına bina inşa edilebileceği, binanın kaç katlı olabileceği, arsa üzerinde ne tür yapı inşa edilebileceği gibi bilgiler yer alır.
3. Satılık Arsa Yapılaşmaya Açık Mı?
Yeşil alan, hastane, dini tesis, okul, hastane, park vb. olarak ayrılmış arazilere inşaat yapılamaz. İnşaat yapabilmek için arsanın imar planına göre konut, sanayi, ticaret, turizm bölgelerinde olması gerekir.
4. Terki Yapılmış Mı?
Arsanın belirli bir kısmının imar planı çerçevesinde park, yeşil alan, oyun alanı vb. tesislerin kurulumu için kamu yararı gözetilerek bırakılmasına “yola terk” ya da “kamuya terk” adı verilir. İmar Kanunu’na göre arazilerden yüzde 45’e kadar terk alınabilir. Satın alacağınız arsanın daha önce terki yapılmış mı, yeniden terk edilmesi gereken bir alan var mı? Mutlaka kontrol edin.
5. Satılık Arsa Üzerinde İpotek, Haciz Var Mı?
Tapuda kontrol etmeniz gereken noktalardan biri de, arsanın üzerinde ipotek, haciz gibi herhangi bir şerh bulunup bulunmadığıdır.
Eğer geçmişte ipotek konulmuş ama borç ödendiği halde tapu senedinden kaldırılmamışsa, bu işlemi yapması gereken arsayı satan kişidir.
6. Satılık Arsa Hisseli Mi?
Satılık arsayla ilgili en kritik noktalardan biri, hisseli olup olmadığıdır. Arsa eğer birden fazla kişiye aitse bu durum tapuda 1/20, 1/10 gibi hisse oranlarıyla ifade edilir. Hisseli arsalarda hangi parçanın kime ait olduğu tam olarak belli değildir. Bu nedenle alım-satımda sorun yaşama ihtimali vardır.
Başka bir sıkıntı, maliklerden biri kendi hissesini satmaya karar verdiğinde, önce diğer hissedarlara sormak zorunda olmasıdır. Buna şufa hakkı (Ön alım hakkı) adı verilir. Şufa hakkı söz konusu olduğunda başka bir hissedar hisseyi, tapuda satış olarak gösterilen bedelden alabilir.
Bu ve benzeri sıkıntılar nedeniyle hisseli arsalardan uzak durmakta fayda vardır. Malik bölümünde tam veya 1/1 oranı yazıyorsa tapu müstakildir.
7. Arsa Üzerinde Kaçak Yapı Var Mı?
Arsa üzerinde ruhsatsız bir yapı varsa belediyenin keseceği cezayı ödemek zorunda kalabilirsiniz. Bina sizden önce inşa edilmiş olsa bile!
8. Arsa Zemini Sağlam Mı?
Satılık arsa yatırımı yaparken jeolojik yapısına da dikkat etmek gerekir. Heyelan bölgesine yakın, toprağı kayan vb. araziler kolay kolay prim yapmaz. Sel afetine maruz kalabilecek dere yatağı benzeri yerlerden de uzak durmak gerekir.
9. Satılık Arsanın Vergi Borcu Var Mı?
Arsanın satıldığı yıl ve geçmiş yıllara ait ödenmemiş emlak vergisinden alıcı ve satıcı müteselsilen (birlikte) sorumludur. Geçmiş yıllara ait emlak vergisi borcu bulunup bulunmadığını da kontrol etmeniz şart.