İznik’te arsa bakan kişinin karşılaştığı sorun fiyat değil, bilgi eksikliğidir. Aynı parsel için biri “villa yapılır” der, diğeri “burası zeytinlik, dokunamazsın” der. İkisi de emin konuşur. Bu yazı, kimin haklı olduğunu size gösterecek yedi kontrolü sıralıyor. Hepsi resmî kaynağa dayanır ve hepsini tapuya gitmeden önce yapabilirsiniz.
1. Tapu vasfı: “tarla” ile “arsa” aynı şey değildir
Tapu senedinde yazan nitelik — tarla, bağ, bahçe, zeytinlik, arsa — parselin ne olduğunu değil, imar bakımından nerede durduğunu söyler. “Arsa” vasfı, parselin imar planı içine alındığını gösterir. “Tarla” vasfı ise henüz alınmadığını gösterir; yapı yapma hakkı otomatik doğmaz.
Satıcının “yakında imara girecek” cümlesi bir bilgi değil, bir beklentidir. Beklenti fiyatlanır, ama tapuya yazılmaz.
2. İmar durum belgesi: tek bağlayıcı belge
Parselin üzerine ne yapılabileceğini söyleyen tek belge, ilgili belediyenin verdiği imar durum belgesidir (halk arasında “çap”). İçinde yapılaşma koşulları — taban alanı katsayısı, kat alanı katsayısı, yükseklik, çekme mesafeleri — yazılıdır. Birçok belediyede başvuru e-Devlet üzerinden yapılabiliyor (türkiye.gov.tr).
Bu belge olmadan konuşulan her yapılaşma senaryosu tahmindir. Belgeyi satıcı değil, alıcı istemelidir; çünkü belge parselin değil, kararın belgesidir.
3. Göl kıyısı: İznik’te bu konu çözülmüş durumda
Göl kıyısındaki parsellerde belirleyici olan Kıyı Kanunu’dur. Kanun, göl kıyıları için de deniz kıyıları gibi iki çizgi tanımlar: kıyı çizgisi ve kıyı kenar çizgisi. Kıyı kenar çizgisinden itibaren kara yönünde yatay olarak en az 100 metre genişliğindeki alan “sahil şeridi”dir ve bu şeritte yapılacak yapılar kıyı kenar çizgisine en fazla 50 metre yaklaşabilir (3621 sayılı Kıyı Kanunu, md. 4 ve 5). Kıyılar Devletin hüküm ve tasarrufu altındadır; kıyıda ve sahil şeridinde planlama yapılabilmesi için kıyı kenar çizgisinin tespit edilmiş olması zorunludur.
İznik’e özel olan şu: İznik Gölü’nün 88 kilometrelik kıyısının tamamında kıyı kenar çizgisi tespiti tamamlanmıştır (Bursa Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü). Yani “burada henüz çizgi belli değil, sonra bakılır” cümlesi İznik Gölü kıyısı için geçerli değildir. Çizgi bellidir ve sorulabilir.
4. Zeytinlik: İznik’te en çok yanlış anlaşılan başlık
İznik’in geniş bir bölümü zeytinliktir ve zeytinliğin kendi kanunu vardır. Zeytinlik sahaları içinde ve bu sahalara en az 3 kilometre mesafede, zeytinliklerin gelişmesine engel olacak kimyevi atık bırakan, toz ve duman çıkaran tesis yapılamaz ve işletilemez. Zeytinyağı fabrikaları ile küçük ölçekli tarımsal sanayi işletmeleri bu yasağın dışındadır, ancak Bakanlık iznine bağlıdır. Belediye sınırları içindeki zeytinlik sahaları imar hudutları kapsamına alınırsa, altyapı ve sosyal tesisler dahil toplam yapılaşma zeytinlik alanının %10’unu geçemez; 10.000 m² zeytinlikte toplam yapılaşma 1.000 m²’yi aşamaz (3573 sayılı Zeytinciliğin Islahı Kanunu, md. 20).
Ayrıca zeytin ağacının sökülmesi Bakanlığın fennî gerekçeye dayalı iznine tabidir ve kesin zaruret görülmeyen ağaç kesilemez. Yani “ağaçları söktürürüz” bir çözüm değil, bir izin sürecidir.
5. Hisseli tapu: ucuz olmasının sebebi budur
Hisseli (paylı) tapuda satın aldığınız şey belirli bir zemin parçası değil, parselin tamamındaki bir paydır. Arazinin hangi bölümünün size ait olduğu tapuda yazmaz. Diğer paydaşların önalım hakkı vardır, yapı ruhsatı için paydaş muvafakati gerekir ve bölünme (ifraz) kendiliğinden olmaz.
Hisseli tapu her zaman kötü değildir; ama fiyat farkının nedeni tam olarak budur. Bu farkı bilerek ödemek yatırımdır, bilmeyerek ödemek zarardır.
6. Yol cephesi ve ifraz: parsel bölünebiliyor mu
Parselin imar planındaki yola cephesi yoksa yapı ruhsatı süreci tıkanır. Aynı şekilde, “bölüp satarım” planı yapıyorsanız asgari parsel büyüklüğü ve cephe koşullarını imar durum belgesinden okumanız gerekir. Bölünemeyen bir parselin çıkış yolu, bölünebilen bir parselden farklıdır — ve bu, fiyatı belirleyen en somut kalemdir.
7. Tapu kaydındaki şerhler, beyanlar ve irtifaklar
Tapu kaydında ipotek, haciz, kamulaştırma şerhi, geçit hakkı, enerji nakil hattı irtifakı veya aile konutu şerhi olabilir. Bunlar satışı her zaman engellemez, ama devrettiğiniz hakkın içeriğini değiştirir. Kaydın tamamı — sadece ön yüzü değil — okunmalıdır.
Bu yedi kontrol neyi değiştirir
Hiçbiri fiyatı düşürmez. Hepsi tek bir şey yapar: satıcının cümlesi ile belgenin cümlesini yan yana koyar. Gayrimenkulde kaybedilen paranın büyük bölümü pahalı almaktan değil, yanlış varsayarak almaktan gelir.
HANIGA bu yazıyı bir hizmet reklamı olarak yazmıyor. Bizim işimiz mülk satmak değil; doğru soruyu sorduğunuzdan emin olmak ve sizi sahada güvendiğimiz doğru kişiye götürmek. Bu yedi kontrolü kendiniz de yapabilirsiniz — yapmanızı tercih ederiz.
İznik’te bir parsel değerlendiriyorsanız ve bu kontrollerin bir tanesinde tıkandıysanız, oturup birlikte bakalım. Randevu ile.
